Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) вносятся ежегодно, иногда несколько раз в течение года. В текущем году наиболее масштабные правки внесены Законом N 218-ФЗ. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Большинство изменений уже вступило в силу. Вместе с тем применение отдельных нововведений привязано к дате государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).

Некоторые новшества не применяются, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Существуют изменения, которые вступят в силу в январе 2018 года и позднее, но готовиться к ним нужно уже сейчас.

 

Об опыте долевого строительства

и новом наименовании организации

Согласно действующей редакции п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщик — хозяйственное общество:

— которое или основное общество которого либо любое из дочерних обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности (учитываются только дома, в отношении которых получены разрешения на ввод в эксплуатацию) в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика;

— которое имеет в собственности (на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования) земельный участок;

— наименование, которого содержит слова «специализированный застройщик».

Вместе с тем в силу п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, нововведения не применяются. Иными словами, у застройщиков есть еще несколько месяцев, чтобы обеспечить соблюдение требования к наличию опыта участия в строительстве и наименованию юридического лица.

 

Обратите внимание! Исходя из буквального прочтения ч. 2.3 и 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве требования к наличию опыта участия в строительстве и наименованию юридического лица актуальны и для тех организаций, которые осуществляют строительство жилых домов блокированной застройки.

 

Один застройщик — одно разрешение на строительство

 

В соответствии с новой формулировкой ч. 1.1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников для строительства одного или нескольких МКД (иных объектов недвижимости) при условии, что их строительство осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство (ч. 1.1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Однако и это нововведение будет применяться лишь в тех случаях, когда разрешение на строительство будет выдаваться начиная с 01.07.2018. Таким образом, специализированный застройщик сможет иметь только одно разрешение на строительство.

 

Другие требования к застройщику

 

Начиная с 01.07.2018, чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен одновременно соответствовать еще и таким условиям (ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве):

— размер собственных средств, рассчитанный в установленном Правительством РФ порядке, должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации (далее — проектная стоимость строительства);

— на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган власти субъекта РФ на расчетном счете должны иметься денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства, а обязательства застройщика, не связанные со строительством недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не могут превышать 1% от проектной стоимости строительства;

— отсутствует задолженность по кредитам (займам, ссудам), за исключением целевых кредитов, связанных со строительством недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

— не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

— принадлежащее застройщику имущество не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных со строительством недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

Специализированный застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников и со строительством МКД (иных объектов недвижимости) в пределах одного разрешения на строительство (ч. 6 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик обязан составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев. Эта отчетность, а также годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение подлежат размещению на официальном сайте застройщика в электронном виде. На раскрытие (опубликование на сайте) промежуточной отчетности отведено пять календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода, годовой отчетности и аудиторского заключения — 120 календарных дней после окончания отчетного года (ч. 5 ст. 3, п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона об участии в долевом строительстве).

 

Один застройщик — один расчетный счет

 

Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Он должен быть открыт в уполномоченном банке. В этом же банке открыть расчетные счета должны технический заказчик и генеральный подрядчик. Все расчеты между ними возможны только с использованием указанных счетов (ч. 2.3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Банк будет контролировать списание денежных средств со счета застройщика. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в соответствии с названным Законом об участии в долевом строительстве.

Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика установлен новой ст. 18.2, в соответствии с которой:

— застройщик при направлении распоряжения на перечисление денег обязан представить в банк документы (копии), в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и т.д., подтверждающие исполнение получателем денежных средств своих обязательств по договору;

— банк проверяет назначение и размер платежа, в том числе с учетом требований ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве;

— о попытке нецелевого использования денежных средств банк уведомит контролирующий орган и Фонд.

Эти нововведения не будут применяться, если разрешение на строительство будет получено до 1 июля 2018 года (п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

 

Целевое использование и нормирование расходов

 

Использование денежных средств специализированным застройщиком регламентирует ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве.

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только на цели, указанные в этой статье. Как и прежде, застройщик вправе:

— оплачивать расходы на строительство МКД (иных объектов), подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, на строительство (реконструкцию) сетей инженерно-технического обеспечения, подключение (технологическое присоединение);

— вносить платежи по заключенному договору об освоении территории (о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории);

— оплачивать расходы на подготовку документации по планировке территории, строительству (реконструкции) объектов инженерно-технической, социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также дорог, тротуаров, велосипедных дорожек в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность;

— перечислять госпошлину за государственную регистрацию ДДУ;

— уплачивать проценты по целевым кредитам.

 

Новые направления расходования денежных средств:

— погашение основной суммы долга по целевым кредитам (п. 10);

— размещение временно свободных денежных средств на депозите (п. 12);

— оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете (п. 13);

— уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет и (или) государственные внебюджетные фонды (в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов), а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов (п. 14);

— уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (п. 15);

— возврат участнику долевого строительства денежных средств, внесенных им в счет цены ДДУ, а также уплата процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных ст. 9 (п. 16);

— оплата труда (п. 17);

— оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика (п. 18);

— денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК РФ (п. 19);

— оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники (п. 20).

 

Обратите внимание! Расходы, предусмотренные п. 13, 17 — 20 (то есть по содержанию самого застройщика), не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства (п. 2 ст. 18 Закона о долевом участии).

 

Полную свободу распоряжения денежными средствами застройщик получает после того, как исполнит обязательства по всем заключенным ДДУ в отношении объектов, указанных в одном разрешении на строительство (ч. 8 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве).

И эти нововведения не затронут застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

 

Застройщик сможет перечислять авансы

 

Выше было отмечено, что согласно новой ст. 18.2 застройщик при направлении распоряжения на перечисление денег обязан представить в уполномоченный банк документы (копии), подтверждающие исполнение получателем денежных средств своих обязательств по договору. Такая формулировка означает, что сначала партнер должен исполнить свои обязательства (выполнить работы, оказать услуги, поставить товар) и только после этого застройщик сможет перечислить ему деньги. Означает ли это, что застройщик будет работать с техзаказчиком, генеральным подрядчиком, поставщиками и исполнителями только на условиях предоплаты? Нет, не означает. Дело в том, что в ч. 4 ст. 18 указано: совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1 этой статьи, не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства. Таким образом, закон не запрещает перечисление авансовых платежей, хотя и ограничивает их совокупный размер.

 

К сведению. Перечисленными пунктами установлены следующие цели использования денежных средств:

1) строительство одного или нескольких МКД (иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства) в соответствии с проектной документацией на основании одного разрешения на строительство;

3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы;

4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в п. 1 объектов недвижимости;

9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

 

Запреты для застройщика

 

В Законе об участии в долевом строительстве прописано, какие виды деятельности (операции) застройщик осуществлять (совершать) не может. Застройщик не вправе (ч. 6 и 7 ст. 18):

— осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков и со строительством МКД (иных объектов недвижимости) на основании одного разрешения на строительство;

— привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство;

— использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

— принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

— выпускать (выдавать) ценные бумаги, за исключением акций;

— предоставлять займы и ссуды;

— приобретать ценные бумаги;

— создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;

— совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников и со строительством.

Эти запреты не актуальны, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018.

 

Требования к руководителю, главному бухгалтеру

и участникам специализированного застройщика

 

До недавнего времени Закон об участии в долевом строительстве устанавливал лишь требование о том, что лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главный бухгалтер (иное лицо, осуществляющее ведение бухгалтерского учета) не должны иметь:

— судимости за преступления в сфере экономики;

— наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства (реконструкции) или организации строительства (реконструкции) и дисквалификации.

В обновленном виде Закон содержит отдельную статью, определяющую требования к органам управления застройщика и его участникам (ст. 3.2).

Обратите внимание! Руководитель, главный бухгалтер и участники специализированного застройщика должны соответствовать этим требованиям с 1 января 2018 года (п. 4 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Итак, руководителем, главным бухгалтером и участником застройщика не может являться:

— лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;

— лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;

— лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица (См. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет;

— лицо, которое в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган, осуществляло функции руководителя юридического лица, признанного банкротом;

— лицо, которое было участником застройщика, признанного арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Под участником понимается физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25%) корпоративным юридическим лицом – застройщиком (п. 4 ст. 3.2 Закона об участии в долевом строительстве).

 

Проще говоря, руководить застройщиком, вести бухгалтерский учет или быть участником застройщика не могут:

— судимые и дисквалифицированные лица;

— граждане, возмещавшие по решению суда возникшие у организации убытки;

— те, кто работал в качестве руководителя (главного бухгалтера) и был участником застройщика, признанного банкротом.

В случае принятия решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об избрании (назначении) нового руководителя, а также об образовании временного единоличного исполнительного органа застройщик обязан уведомить о таком решении контролирующий орган и представить информацию о соответствии указанных лиц установленным требованиям. Исполнить эту обязанность застройщик должен в течение трех рабочих дней с момента принятия решения (ч. 2 ст. 3.2 Закона об участии в долевом строительстве).

 

Об уплате взносов в компенсационный фонд

 

В части 4 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве указано: застройщик вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД (жилых домов блокированной застройки) при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации ДДУ.

К сведению. Законодателем выбрана не самая удачная формулировка, поскольку она может быть истолкована как позволяющая получать деньги с дольщиков до госрегистрации ДДУ. На самом деле это, конечно, не так. В части 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве закреплено положение о том, что уплата цены ДДУ производится после государственной регистрации договора. А в части 4 ст. 3 имеется в виду, что право привлекать денежные средства дольщиков возникает у застройщика после перечисления до государственной регистрации ДДУ взноса в компенсационный фонд. Взносы вносятся застройщиками на номинальный счет Фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора (п. 3 ст. 10 Закона N 218-ФЗ).

 

Предусмотренная ч. 4 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве обязанность уплаты взносов возникает (в отношении МКД или жилого дома блокированной застройки), если ДДУ с первым участником представлен на госрегистрацию после даты госрегистрации Фонда.

Согласно ст. 10 Закона N 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ, предусматривающего передачу жилого помещения.

Величина взноса может изменяться на основании федерального закона не чаще одного раза в год. Изменение размера взноса не влечет за собой перерасчет и корректировку размера ранее уплаченных застройщиком взносов.

Общеустановленный порядок действий (см. ст. 11 Закона N 218-ФЗ) представлен на схеме.

 

 

Вместе с тем в случае отказа в государственной регистрации застройщик вправе требовать возврата денежных средств с номинального счета. Сумма будет возвращена в течение пяти рабочих дней со дня поступления такого требования. В том же порядке осуществляется возврат взноса в случае:

— отказа сторон от совершения сделки;

— излишней уплаты застройщиком денежных сумм.

При увеличении цены договора застройщик обязан доплатить взнос (пропорционально увеличению цены) (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

 

Единая информационная система жилищного строительства

 

Предполагается, что с 1 января 2018 года начнет работу Единая информационная система жилищного строительства (ЕИС ЖС).

Единая информационная система жилищного строительства — система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством (ч. 1 ст. 23.3 Закона об участии в долевом строительстве).

Содержащаяся в системе информация будет являться открытой и общедоступной (за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством РФ).

Наполнять систему будут застройщики, контролирующий орган, орган регистрации прав и Фонд.

Застройщики обязаны размещать в системе информацию, указанную в ч. 2 ст. 3.1 Закона об участии в долевом строительстве, а именно:

— разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (иных объектов недвижимости), в строительстве которых принимал участие застройщик (его основное общество или дочерние общества такого основного общества) в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (то есть застройщик подтверждает наличие опыта строительства);

— разрешение на строительство;

— заключение экспертизы проектной документации;

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

— проектная декларация;

— заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;

— проект ДДУ (других договоров, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников);

— сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

— бухгалтерская (финансовая) отчетность (включая промежуточную) и аудиторское заключение;

— фотографии, отражающие текущее состояние строительства МКД.

 

Контролирующий орган размещает в системе:

— информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;

— информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве;

— информацию о должностных лицах, наделенных полномочиями на размещение информации в системе.

Орган регистрации прав размещает в системе информацию из ЕГРН о земельном участке, на котором осуществляется строительство МКД, и количестве заключенных ДДУ.

Фонд размещает в системе информацию об уплате застройщиками обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в отношении каждого объекта долевого строительства.

В силу п. 6 ст. 25 Закона N 218-ФЗ обязанность по размещению информации в ЕИС ЖС возникает с 1 января 2018 года.

 

Об отмене обязанности страховать гражданскую ответственность

или получать поручительство банка

 

Обязанность страховать гражданскую ответственность или получать поручительство банка отменяется только в случае, если ДДУ с первым участником долевого строительства заключен позже госрегистрации Фонда. В этом случае застройщик:

— обязан уплачивать обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;

— вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику (ст. 15.6 Закона об участии в долевом строительстве).

Если же ДДУ с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, государственная регистрация ДДУ возможна лишь при условии представления договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства банка.