ОБЗОР правоприменительной практики надзорной (контрольной) деятельности в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

 

Настоящий обзор правоприменительной практики надзорной деятельности регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости подготовлен во исполнение пункта 3 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее — Федеральный закон N 294-ФЗ), Методических рекомендаций по обобщению и анализу правоприменительной практики контрольно-надзорной деятельности, одобренных на заседании подкомиссии по совершенствованию контрольных (надзорных) и разрешительных функций федеральных органов исполнительной власти Правительственной комиссии по проведению административной реформы от 09.09.2016 N 7.

Обзор подготовлен за январь — декабрь 2017 года по результатам контрольной (надзорной) деятельности в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

 

Общие положения

 

Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Бурятия организован в соответствии с требованиями ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон 214-ФЗ).

Положение «О Республиканской службе государственного строительного и жилищного надзора» утверждено постановлением Правительства Республики Бурятия от 21.09.2015 года № 460. В соответствии, с которым, Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора является исполнительным органом государственной власти, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора (далее — Госстройжилнадзор) является исполнительным органом государственной власти Республики Бурятия, входящим в систему исполнительных органов государственной власти Республики Бурятия, осуществляющим региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в области строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства, по соблюдению юридическими лицами — застройщиками  требований законодательства, регулирующего долевое строительство.

Госстройжилнадзор при осуществлении регионального государственного жилищного надзора проверяет соблюдение юридическими лицами обязательных требований, установленных следующими нормативными правовыми актами:

—  Федерального закона  от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон 214-ФЗ);

— Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»;

— Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»;

— Законом Республики Бурятия от 07.07.2017 № 2441-V «О мерах по завершению долевого строительства многоквартирных домов, признанных проблемными объектами и расположенных на территории Республики Бурятия»;

—  постановления  Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»;

— постановления Правительства Российской Федерации  от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

—  приказа Федеральной службы по финансовым рынкам   от 12.01.2006 № 06-2/пз-н «Об утверждении Методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»;

— приказа Федеральной службы по финансовым рынкам    от 30.11.2006 № 06-137/пз-н  «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков»;

—  постановления  Правительства Республики Бурятия от 21 сентября 2015 г  № 141 «Об утверждении Положения о Республиканской  службе государственного строительного и жилищного надзора»;

—  постановления  Правительства Республики Бурятия от 22 августа 2014 г. N 400

«Об утверждении Порядка организации и осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Бурятия»;

— постановлением Правительства РБ от 21.09.2015 N 460 «Об утверждении Положения о Республиканской службе государственного строительного и жилищного надзора»;

— приказа Минстроя России от 9 декабря 2016 г. N 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

— приказа Минстроя России от 20 декабря 2016 г. N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

— приказа от 12 августа 2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан.

Раздел I

Анализ наиболее часто совершаемых нарушений обязательных

требований, выявленных в ходе проведения проверок

 

По состоянию на 1 января 2017 года деятельность 23 юридических лиц, осуществляющих в Республике Бурятия строительство 48 объектов (45 МКД + 3 объекта нежилого назначения) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, подлежало государственному контролю (надзору) в области долевого строительства, а на 1 января 2018 года: 25 застройщиков,  53 объектов (50 МКД + 3 объекта нежилого назначения). В 2017 году введено в эксплуатацию 12 многоквартирных домов, исполнены обязательства по  1036 договорам участия в долевом строительстве.

По результатам мониторинга исполнения обязательств застройщиков, строительной готовности объектов установлено, что в настоящее время 38% многоквартирных домов строятся с нарушением сроков ввода в эксплуатацию (в 2016 — 21, 2017 — 19). Госстройжилнадзором  определены категории «проблемных» многоквартирных домов, а также домов, находящихся в группе «риска» перехода к проблемным. Ежемесячно представляется актуальная  информация в Комиссию при Правительстве РБ, в Минстрой РБ, Администрации г.Улан-Удэ для формирования графика совещаний по проблемным объектам  по рассмотрению вопросов, требующих регулирования.

В долевом строительстве многоквартирных домов в аналогичном периоде 2016 года осваивалось 5,3 млрд. руб. денежных средств участников долевого строительства, в 2017 году — 5,8 млрд. руб. В настоящее время сумма неисполненных обязательств застройщика по «проблемным» домам превышает 1,3 млрд. руб., в аналогичном периоде прошлого года не исполнялись обязательства на 1,5 млрд. руб.

В 2017 году Госстройжилнадзором в ходе осуществления надзорных полномочий были выявлены следующие наиболее часто совершаемые нарушения.

  1. Несвоевременное представление ежеквартальной отчетности или представление отчетности, содержащей недостоверные сведения:

— несвоевременное и неполное представление отчетности осуществлялось, в основном, «проблемными» застройщиками (юридическими лицами, имеющими просроченные неисполненные обязательства по вводу в эксплуатацию многоквартирных жилых домов сроком более 9 месяцев), в связи с этим было затрачено значительное время на запрос сведений от указанных застройщиков, а также на административное производство;

— при организации административного делопроизводства определенную трудность представляет то, что «проблемные» застройщики уклоняются от получения и подписания документов проверок.

  1. Непредставление (несвоевременное представление) сведений и документов, которые необходимы для проведения контрольно-надзорных мероприятий:

— такие нарушения были выявлены при проверке целевого использования денежных средств участников долевого строительства, при которых застройщиками  не в полном объеме и с нарушением установленного срока представлены соответствующие документы, в т.ч. бухгалтерские документы,  сметная документация, акты приемки выполненных работ.

  1. Не исполнялись в срок законные предписания контролирующего органа, в основном, «проблемными» застройщиками: не опубликовались в СМИ и не размещались в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектные декларации (в том числе внесённые в них изменения).

В процентном соотношении выглядит следующим образом:

5,7% — незаконное  привлечение денежных средств граждан;

28,6% — непредставление (несвоевременное представление) сведений и документов, которые необходимы для проведения контрольно-надзорных мероприятий;

34,3% — несвоевременное представление ежеквартальной отчетности или представление отчетности, содержащей недостоверные сведения;

8,6% — не опубликование в СМИ и не размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе внесенных в нее изменений);

22,8% — неисполнение в срок законного предписания.

Следует  отметить, что в 2017 году проведены, в основном, проверки деятельности «проблемных» застройщиков на основании отклонения от примерного графика реализации проекта строительства.

В ходе проведения надзорных мероприятий:

По фактам выявленных правонарушений за отчетный период было возбуждено 36 дел об административных правонарушениях в отношении юридических,  должностных лиц и индивидуальных предпринимателей в области контроля и надзора за долевым строительством, из них рассмотрено 31 дело, в том числе в отношении юридических лиц рассмотрено 14 дел, в отношении должностных лиц 17 дел.

По результатам рассмотрения дел вынесены постановления о назначении административных наказаний в виде административных штрафов на общую сумму 1 700 000 руб.

Рассмотрено 303 обращений граждан. Принято участие в 8-ми собраниях участников долевого строительства.

На сайте Госстройжилнадзора размещена информация о результатах проведенных надзорных и контрольных мероприятий, а также информация по актуальным темам, размещено 36  публикаций.

В 2017 году внесены изменения в положения об органе, утвержденном постановлением Правительства РБ от 21.09.2015 № 460, предусматривающие реализацию профилактических мероприятий, без взаимодействия с юридическим лицом.

На сайте Госстройжилнадзора размещены нормативно-правовые акты, содержащие требования законодательства, регулирующего долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. НПА постоянно актуализируются. Закреплена персональная ответственность за своевременную актуализацию данных на сайте за начальниками отделов.

План плановых проверок на 2018 год разработан с учетом критериев риск-ориентированного подхода, сами критерии Правительством РФ ещё не утверждены. План разработан на основе проекта постановления.

Меры, принимаемые отделом, для их устранения:

— выдача предписаний об устранении нарушений законодательства;

— направление разъяснительных писем заинтересованным участникам строительства;

—  применение мер административного воздействия;

— направление информационных писем в органы государственной и правоохранительные органы для принятия правового решения в рамках полномочий.

Следует также отметить, что в 2017 году проведены, в основном, проверки деятельности застройщиков на основании отклонения от примерного графика реализации проекта строительства.

Застройщики, осуществляющие долевое строительство многоквартирных домов, которые являются «проблемными»,  не  исполняют в установленный срок законные предписания об устранении нарушений.

 

Раздел II

Анализ и оценка эффективности деятельности отдела

за период с января по декабрь 2017 года

 

Анализ и оценка эффективности деятельности отдела проводится ежегодно при составлении годового доклада о результатах и основных направлениях деятельности Госстройжилнадзора, а также один раз в полугодие при составлении статистического отчета по форме №1-контроль и отчета в Прокуратуру РБ, ежемесячно при составлении отчета о результатах деятельности.

При этом, надо отметить, что в настоящее время 38% многоквартирных домов строятся с нарушением сроков ввода в эксплуатацию (в 2016 — 21, 2017 — 19). Госстройжилнадзором  определены категории «проблемных» многоквартирных домов, а также домов, находящихся в группе «риска» перехода к проблемным, актуальная  информация по ним ежемесячно представлялась Комиссию при Правительстве РБ, в Минстрой РБ, Администрации г.Улан-Удэ для формирования графика совещаний по проблемным объектам  по рассмотрению вопросов, требующих регулирования.

В настоящее время сумма неисполненных обязательств застройщика по «проблемным» домам превышает 1,3 млрд. руб., в аналогичном периоде прошлого года не исполнялись обязательства на 1,5 млрд. руб.

Количество проведенных внеплановых проверок в 2017 году увеличилось в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года (в 2016 – 18, в 2017 – 37). Значительнее предъявлены требования к юридическим лицам, штрафные санкции увеличились в 3,5 раза (в 2016 – 485 тыс. руб., в 2017 – 1700 тыс. руб.). В судебном порядке приостановлена деятельность застройщика по привлечению денежных средств дольщиков (Решение АС РБ от 24.10.2017 вступило в силу 24.11.2017).

Проводится  контроль за соблюдением выполнения примерных графиков застройщиков по реализации проекта строительства, в связи  с отклонением от примерного графика на шесть и более месяцев проведено 9 внеплановых проверок.

Совершенствуются методы контроля и надзора, проведены 2 совместные проверки с прокуратурами районов г. Улан-Удэ. Организовано взаимодействие с ОЭБ и ПК Управления МВД России по г. Улан-Удэ, с налоговой службой.

Наряду с экономическими причинами неисполнения обязательств перед дольщиками выявлены факты нецелевого использования застройщиками денежных средств дольщиков. В текущем году Госстройжилнадзором направлены материалы по 5 проведенным проверкам (в 2016 г. — 8 материалов) на предмет возбуждения уголовных дел и для правовой  оценки действиям  руководства юридических лиц. Возбуждено уголовное дело в отношении руководителей — 2, проводится проверка — 4, отказано в возбуждении уголовного дела — 6.

В текущем году Арбитражным судом рассматривались иски на предмет признания несостоятельными (банкротами) 8 юридических лиц. По ходатайству Госстройжилнадзора в рамках защиты интересов дольщиков было приостановлено банкротство 3-х юридических лиц.

Госстройжилнадзор формирует и ведёт реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Реестр), в Реестре числится 63 гражданина.

Выдано 3-м застройщикам (ООО «БЕСТ ПЛЮС», ООО «СмитИнвест», ООО «Бургражданстрой») по новым требованиям 9 заключений о соответствии проектной декларации и застройщика обязательным требованиям (на право привлечения денежных средств дольщиков).

Кроме того, Госстройжилнадзор в рамках нормотворческой деятельности, по исполнению поручения Президента РФ от 3 августа 2016 № Пр -1520 о защите прав граждан — участников долевого строительства и  в целях систематизации работы Комиссии при Правительстве РБ по регулированию вопросов, связанных с  «проблемными» объектами Госстройжилнадзором:

— подготовлен проект нормативного правового акта Правительства РБ «Об утверждении порядка ведения Перечня проблемных объектов на территории Республики Бурятия»;

— внесены предложения по внесению изменений  в Закон Республики Бурятия от 07.07.2017 № 2441-V  «О мерах  по завершению  долевого строительства многоквартирных домов, признанных  проблемными  объектами и расположенных на территории Республики Бурятия».

Многогранная работа контролирующего органа,  опирающаяся на результаты контрольной (надзорной) деятельности, консультационной работы с застройщиками, информирования  дольщиков, их инициативных групп о правовых механизмах в долевом строительстве явилась основой разработки «дорожных» карт для регулирования вопросов, связанных с завершением строительства «проблемных» многоквартирных домов. Госстройжилнадзором  осуществлялось межведомственное взаимодействие с  органами прокуратуры,  МВД по РБ, Росреестром по РБ.

      Под руководством Главы РБ – Председателя Правительства РБ А.С. Цыденова при участии застройщиков, дольщиков, министерств, ведомств в  текущем году проведена значительная работа по регулированию вопросов по завершению строительства проблемных домов. Главой РБ было принято оптимальное решение и это позволило новому застройщику ООО «БЕСТ ПЛЮС» в декабре 2017 года ввести  в эксплуатацию  проблемный дом с восстановлением прав 46 граждан — участников долевого строительства. Введен в эксплуатацию  многоквартирный жилой дом в 128 микрорайоне, передаются квартиры 9-ти дольщикам.

Согласно плану-графику (дорожной карте) в 2018 году в республике планируется ввести в эксплуатацию 6 проблемных домов: 1 объект — в 1 квартале, 1 объект — во втором, 1 объект — в третьем,  остальные в 4 квартале 2018 года.

Планируется внедрение комплексных информационных систем, обеспечивающих автоматизацию основных процессов при реализации контрольно-надзорных функций в Республиканской службе государственного строительного и жилищного надзора.

В рамках межведомственного взаимодействия при проведении контроля (надзора) за долевым строительством осуществляется тесное взаимодействие с МВД РФ по РБ, ФНС РФ по РБ, ФГБУ «ФПК Россреестр» по РБ.

 

Раздел III

Выводы и предложения по результатам государственного контроля (надзора)

 

Задачи, которые ставятся перед Госстройжилнадзором, связаны с профилактикой и уменьшением количества нарушений на объектах капитального строительства, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Для этого необходимо своевременно выявлять и пресекать допущенные нарушения.

Были внесены значительные изменения в законодательство о долевом строительстве, вступившие в силу в 2017 году, при этом в настоящее время не принят порядок осуществления регионального  контроля (надзора).

В настоящее время в Госстройжилнадзоре не предусмотрена статья бюджетных расходов на привлечение и оплату труда экспертов для определения достоверности стоимости активов незавершенного строительством многоквартирных домов. Для осуществления деятельности Госстройжилнадзора в полном объеме, который предусмотрен федеральным законодательством, необходимо предусмотреть дополнительные статьи расходов на обеспечение деятельности Госстройжилнадзора на привлечение и оплату экспертов.

В части совершенствования нормативного правового регулирования регионального государственного контроля (надзора) за долевым строительством целесообразно:

1) внести изменения в постановления  Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» в части:

— уточнения информации по строкам 7 и 11 Приложения №2 к отчетности;

— добавления пообъектной информации о привлечении и расходования денежных средств участников долевого строительства в Приложение №3 к отчетности;

2) внести изменения в постановление Правительства Российской Федерации  от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» в части корректировки норматива целевого использования средств Н2;

3) принять на федеральном уровне нормативный правовой акт, устанавливающий  Порядок осуществления   регионального государственного контроля (надзора) за долевым строительством, в том числе проверки целевого использования денежных средств участников долевого строительства;

4) принять на федеральном уровне нормативный правовой акт, устанавливающий  порядок выдачи контролирующим органом заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора Республики Бурятия составлен план проведения проверок на 2018 год с применением риск-ориентированного подхода, прокуратурой согласована 1 плановая проверка

На 2018 год Госстройжилнадзору установлены следующие индикаторы:

— Соотношение фактически проведенных плановых проверок к количеству проверок, предусмотренных планом проведения плановых проверок в отчетном периоде, в процентах – 100%;

— Соотношение рассмотренных дел об административных правонарушениях к количеству возбужденных административных дел в отчетном периоде, в процентах – 100%;

Для этих целей запланированы следующие мероприятия:

Выявление нарушений законодательства, регулирующего долевое строительство путем проведения плановой и внеплановых проверок в виде документарной проверки в соответствии с утвержденным ежегодным планом проведения плановых проверок.

Мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, включающие в себя анализ отчетностей застройщиков, проектных деклараций, мониторинг информации, размещенной на официальных сайтах юридических лиц,

информационных систем в сети ЕИСЖС, https://dol.minstroyrf.ru.

Обобщение и анализ информации по результатам деятельности Госстройжилнадзора, ведение базы данных по состоянию подконтрольных субъектов.

 

Thanx: g-p.com