Часто задаваемые вопросы

Вопрос:
Что служит гарантией для дольщика при заключении договора участия в долевом строительстве?

Ответ:
Поскольку застройщик должен работать в полном соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», то гарантией является договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра по Республике Бурятия. В договор участия в долевом строительстве обязательно должен быть включён пункт о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Также при желании дольщик может застраховать свой договор в страховой компании.

 

Вопрос:
Установлены ли сроки по регистрации договора участия в долевом строительстве?

Ответ:
Нет, договор может быть зарегистрирован в любое время до окончания строительства. Однако надо понимать, что государственная регистрация договора предусмотрена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» как раз для обеспечения защиты прав дольщика, в том числе от двойных продаж. Если Ваш договор прошел государственную регистрацию, значит Ваша квартира никому не продана, не заложена и нет никаких других обременений на квартире, и более того Управление Росреестра по Республике Бурятия уже не будет регистрировать по этой квартире других сделок.

 

Вопрос:
Как я могу узнать, на какой стадии находится строительство?

Ответ:
Вы можете письменно обратиться к застройщику и Вам должен быть дан ответ.

 

Вопрос:

Возможно ли подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства с замечаниями?

Ответ:

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

 

 

Вопрос:

От застройщика пришло письмо, о том, что можно смотреть квартиру и подписывать акт приема-передачи по договору долевого участия. При осмотре квартиры выявились недоделки. Как поступать в данной ситуации?

Ответ:

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства качеству в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательными требованиями.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства качеству в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательными требованиями.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о начале приемки объекта долевого строительства, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

 

Вопрос:

Можно ли подписать акт приёма-передачи на квартиру и вселиться в неё до приёма дома Госкомиссией?

Ответ:

В настоящее время отсутствует понятие «Госкомиссии». Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

За эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию виновные лица, как застройщик, так и участник долевого строительства, могут быть привлечены к ответственности согласно части 5 статьи 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Данное правонарушение предусматривает наказание в виде административного штрафа: на граждан – в размере от пятисот до одной тысячи рублей, на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей, на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

 

Вопрос:

Застройщик, у которого я купила квартиру, оказался в банкротстве. Смогу ли я получить свою квартиру и что мне делать?

Ответ:

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), – это заявить свои требования в деле о банкротстве. Для этого нужно обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

 

Вопрос:

Если я покупаю квартиру в долевом участии по переуступке, должен ли застройщик страховать мою квартиру повторно, или страховка будет оплачиваться за мой счет?

Ответ:

Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом о долевом строительстве до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляют страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

При переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 6 статьи 15.2 Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Таким образом, повторного заключения договора страхования гражданской ответственности при переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве не требуется.

 

Вопрос:

После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?

Ответ:

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве. В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.

 

 

 

Вопрос:

К договору долевого участия, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?

Ответ:

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

 

Вопрос:

Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве?

Ответ:

Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:

Обязательно:

  1. Разрешение на строительство – представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (вид разрешенного использования) и дающий застройщику право осуществлять строительство указанного объекта. Разрешение должно быть именно на тот объект, о котором с вами ведут речь, с теми же параметрами (количество квартир и этажей) и техническими характеристиками;
  2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок под объектом строительства (право собственности, аренды, субаренды);
  3. проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и проекте строительства.

Вы также вправе попросить для ознакомления:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— бухгалтерскую отчетность застройщика;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

С момента вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов возможно на основании договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Республике Бурятия, либо путем выпуска жилищных сертификатов, либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с порядком, определенным федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

 

Вопрос:

Почему контролирующий орган не привлекает застройщика к административной ответственности за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию?

Ответ:

Полномочия контролирующего органа в области долевого строительства по привлечению застройщиков к административной ответственности за нарушение Закона ограничены статьями 14.28 и 19.5 КоАП РФ.

 

Вопрос:

Застройщик до передачи объекта долевого строительства отказывает в его осмотре.

Ответ:

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта. Таким образом, запрет застройщика на осмотр объекта долевого строительства противоречит требованию закона.

 

Вопрос:

При подписании договора долевого участия застройщик включил в договор пункт об оплате коммунальных услуг. Законно ли это?

Ответ:

Условие об оплате коммунальных услуг не противоречит требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».  Опротестовать навязанную Вам услугу или условие договора можно в судебном порядке.

Вопрос:

Застройщик до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства требует подписать заявление об отсутствии претензий к застройщику, или оплатить коммунальные услуги вперед.

Ответ:

Выполнение участником долевого строительства своих обязательств по оплате цены договора является основанием для передачи ему объекта долевого строительства. Подписание других документов законом не предусмотрено и не может служить препятствием для передачи объекта долевого строительства.

 

Вопрос:

Может ли жилищно-строительный кооператив привлекать средства граждан?

Ответ:

В соответствии со  статьёй 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается в т.ч. и жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Однако действие указанного закона не регулируют отношения, возникающие между участниками жилищно-строительных кооперативов.

При этом желательно, что бы сам кооператив являлся застройщиком, т.е. обладал всеми необходимыми документами для осуществления строительства.

Какие меры может принять участник долевого строительства к застройщику, не исполняющему свои обязательства по договору?

На основании 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст.6) участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за каждый день просрочки ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Размер неустойки определяется, как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Кроме того, в соответствии со ст.9 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае, если застройщик более чем два месяца не выполняет свои обязательства по передаче объекта.

Если застройщик ввел дом в эксплуатацию со строительными недоделками, то он обязан их исправить в течение 5 лет. В индивидуальном порядке с каждым участником долевого строительства, представитель застройщика осматривает квартиры. Если гражданин находит строительные недоделки, он должен их указать в акте приемки-передачи жилого помещения, а затем договориться с застройщиком об их устранении в определенный срок, либо о получении денежной компенсации или компенсации в натуре, т.е. строительными материалами, необходимыми для устранения недоделок.

 

Почему застройщика не привлекают к административной ответственности за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию?

Наши полномочия ограничены статьями 14.28 и 19.5 КоАП РФ. Наказание за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию кодексом не предусмотрено.

 

Что делать, если в отношении застройщика начата процедура банкротства?

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства участнику строительства (дольщику) необходимо заявить свои требования в деле о банкротстве, то есть подать заявление в Арбитражный суд в свободной форме. Но заявление должно содержать:

  • наименование арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве
  • наименование застройщика и его адрес
  • регистрационные данные застройщика (ОГРН юридического лица)
  • ФИО участника долевого строительства и его адрес
  • описание требования к должнику
  • обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участников долевого строительства и срок исполнения такого обязательства.

При банкротстве юридического лица-застройщика Законом предусмотрена особенность – ведение двух реестров требований:

  • Реестр требований, в который включаются требования о передаче жилых помещений.
  • Реестр требований кредиторов по денежным требованиям.

Рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования, а денежные требования уже нельзя перевести в неденежные.

Thanx: g-p.com