Нововведения законодательства о долевом строительстве 

       Сейчас в Республике Бурятия 27 застройщиков возводят 54 многоквартирных дома с привлечением денежных средств дольщиков. Перенесены сроки ввода в эксплуатацию (от 6 месяцев  до 2,5 лет) на 24- х объектах. Зарегистрировано 12 жилищно-строительных кооперативов, участвующих в строительстве жилья.

Новые поправки закона (Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ) должны ужесточить ответственность недобросовестных застройщиков и гарантировать дольщикам либо получение купленного жилья, либо возмещение материального ущерба в полном объеме. Но распространяться новые правила будут только на те объекты, которые начнут строить после даты принятия нормативных актов.

В мае этого года в Уголовном кодексе РФ появилась новая статья «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Изменения предусматривают уголовное наказание, если застройщик, привлек денежные средства дольщиков в нарушение установленных правил, не исполнив взятые обязательства, предусмотренных законодательно, возьмет с дольщика 3 миллиона рублей. А если сумма превысит 5 миллионов, будет применяться формулировка «в особо крупном размере» и наказание, соответственно, строже.

Ряд нововведений принят с 1 июля этого года. Это касается надзора за деятельностью жилищно-строительных кооперативов и предполагает изменения в порядке ведения их документации и отчетности. Всем ЖСК, существующим в республике, уже направлены письма с разъяснениями о новых требованиях. ЖСК с 1 января будущего года должны будут ежеквартально направлять в контролирующий орган  отчетность об осуществлении деятельности ЖСК, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Радикальные изменения в сфере долевого строительства грядут с 1 января будущего года.

Во-первых, для каждого многоквартирного дома, при строительстве которого используются деньги дольщиков, станет обязательным заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям норм закона о долевом строительстве, являющееся одним из условий для государственной регистрации договора, соответственно, для привлечения денежных средств дольщиков.

Кроме того, с 1 января Госстройжилнадзор получит право требовать с застройщиков предоставление графика строительства и следить за его исполнением и за учетом поступающих от дольщиков средств, неисполнение графика строительства будет являться основанием для проведения внеплановой проверки.

Еще одно новшество: деньги дольщика можно будет использовать только на строительство того дома, где тот приобретает квартиру. Между тем в настоящий момент застройщики используют полученные от граждан деньги на возведение любого из своих объектов по своему усмотрению.

Будет принята единая стандартная форма договора долевого участия в строительстве. Причем оплата по договору должна будет происходить только после его государственной регистрации в Росреестре, то же самое относится к и договору уступки права требования.

Не оправдавшую себя систему страхования рисков в долевом строительстве восполнит компенсационный фонд, который может быть создан по решению Правительства Российской Федерации и будет формироваться из обязательных отчислений застройщиков – до 1% от средств, получаемых от дольщиков. Полученные таким образом средства будут поступать на достройку проблемных объектов.  

А с 1 июля следующего года будет введено требование к минимальному размеру уставного капитала, который должен иметь застройщик, если он планирует использовать средства дольщиков. Эта мера, по задумке законодателей, должна освободить рынок от компаний-однодневок, не способных гарантировать исполнение договора. Размер же уставного капитала будет зависеть от объемов возводимого жилья. Если объект строительства не превышает 1,5 тысячи квадратных метров, застройщик должен будет иметь уставный капитал 2,5 миллиона рублей. Максимальная же планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей. Его должны будут обеспечить застройщики, площадь всех возводимых объектов которых более 500 тысяч квадратных метров.

Также с 1 июля 2017 года кроме существующего механизма финансирования строительства, как вариант, можно будет использовать и новую схему, при которой деньги от дольщиков к застройщику будут попадать не напрямую, а через банк. Дольщики открывают в банке, который кредитует застройщика, специальный счет на приобретение жилья. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства. Как отмечают эксперты, пока что в отношении эффективности предлагаемого механизма и у банков, и у строительных организаций есть немало вопросов, но практика внесет свои коррективы, как, к примеру, в отношении страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.